Antes de proceder al desahucio de inquilino moroso lo primero que tenemos que tener claro es cuál es el concepto de desahucio. Un desahucio es el proceso por el que el propietario de un inmueble intenta recuperar la posesión de un inquilino u ocupante ilegal. Puede tratarse de la recuperación de una vivienda, un local o una parcela; el propietario necesita que el proceso se desarrolle dentro de la legalidad.

Es conveniente contar con asesoramiento profesional para intentar, en un primer momento, recuperar la posesión mediante un acuerdo entre las partes. Si el acuerdo no es posible, será necesaria la intervención de las autoridades, ya sea la policía o el juzgado, según el caso.

Los motivos del desahucio pueden ser el vencimiento del contrato de arrendamiento, el impago de la renta, el incumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones, o incluso la necesidad de que el propietario o su familia tengan una vivienda. También puede tratarse de desalojar a ocupantes u okupas que hayan entrado en la vivienda de forma ilegal.

¿Cómo es el proceso de desahucio en España?

El proceso de desahucio judicial es bastante sencillo, incluso si se adjunta la demanda por impago del alquiler. Necesitará un abogado y un procurador, además de tener que aportar la prueba de la propiedad y el contrato de alquiler (si existe).

El proceso de desahucio -regulado principalmente por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil- sigue el trámite de un juicio verbal, más sencillo y rápido que el ordinario. Sus normas se encuentran dentro de diferentes capítulos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Las reformas que ha sufrido la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de desahucios han tenido diferentes objetivos. Por un lado, en los últimos tiempos, las principales modificaciones se han realizado para proteger el derecho a la vivienda de las familias más vulnerables y, por otro, para agilizar el proceso de recuperación de la posesión de las viviendas ocupadas ilegalmente por los okupas.

Dependiendo de si se trata de un arrendamiento contractual o de una ocupación ilegal, el procedimiento de recuperación es muy diferente.

Pasos a seguir

Primer paso

El proceso de desahucio debe comenzar, lo antes posible, con una notificación formal al inquilino, en la que se dé por terminado el contrato de arrendamiento (ya sea por expiración del plazo o por incumplimiento de las obligaciones) y se reclamen las cantidades que se le adeuden. Conviene hacer la primera demanda formal en cuanto el inquilino incumpla alguna de sus obligaciones.

Segundo paso

A continuación hay que interponer la demanda judicial, tras lo cual el tribunal exigirá al inquilino que desaloje la vivienda y pague la deuda reclamada. Si no está de acuerdo, tendrá diez días para oponerse y reclamar. Si tienen derecho a hacerlo y a pagar las cuotas pendientes, se producirá la continuación del contrato de alquiler. Si se pretende rescindir el contrato de arrendamiento de la vivienda por impago de la renta, el inquilino tendrá derecho a seguir viviendo en el inmueble si paga la deuda acumulada, a no ser que la reclamación se haya notificado formalmente y la demanda se presente un mes después. Tampoco tendrá derecho a continuar con el contrato de alquiler si no es la primera vez que se le demanda.

Tercer paso

En la misma citación, el juzgado fijará una fecha en la que el inquilino deberá entregar la vivienda si no alega ningún motivo para oponerse a la extinción del contrato. En caso de oposición, se celebrará un juicio. Si se demuestra el incumplimiento o se justifica la rescisión del contrato, el juzgado dictará sentencia ordenando el desalojo y el pago de la deuda.

Paso 4

Si el inquilino no entrega la posesión, el propietario solicitará el desalojo forzoso. Actualmente, según lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 11/2020, en los casos de residencia habitual de personas o familias en situación de vulnerabilidad, el juzgado informará a los servicios sociales y se podrá solicitar un aplazamiento del desalojo forzoso. En estos casos, los propietarios podrán solicitar una compensación económica a la administración.